Conclure un bail commercial pour un an ? C’est possible !

La loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial prévoit que la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf années.

A défaut d’accord entre le bailleur et le locataire pour mettre fin anticipativement au contrat, le preneur ne peut y mettre fin qu’à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois. Quant au bailleur, il peut mettre fin au bail en cours anticipativement, seulement s’il y est autorisé par les termes du contrat et à l’expiration de chaque triennat, moyennant préavis d’un an, et seulement s’il a l’intention d’exercer lui-même un commerce dans l’immeuble ou de le faire exploiter par l’un de ses proches (article 3 de la loi sur le bail commercial).

En principe donc, et à défaut d’accord, les parties sont liées pour neuf ans, sauf résiliation anticipée après trois ans.

Depuis la sixième réforme de l’état en 2014, les régions sont compétentes pour légiférer s’agissant des règles spécifiques concernant le bail commercial. C’est dans ce cadre qu’est entré en vigueur le 1^er mai 2018 le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée.

Ce décret autorise la conclusion d’un bail commercial pour maximum un an.

Ce nouveau type de bail commercial a été créé pour répondre à la pratique de plus en plus répandue des « pop-up stores » ou « magasins éphémères ». Il permet ainsi par exemple aux commerçants qui souhaitent tester un concept ou liquider un stock de louer un immeuble sans devoir s’engager pour neuf années.

En pratique, ce contrat de bail commercial doit donc être conclu pour une durée égale ou inférieure à une année. Cela signifie qu’il est possible, par exemple, de conclure un contrat de bail commercial pour un ou quelques mois.

Si le bail a une durée inférieure à un an, il pourra être reconduit, par écrit, aux mêmes conditions que le bail initial, éventuellement à plusieurs reprises, pour autant que sa durée totale n’excède pas un an.

Ledit contrat prend fin de plein droit à son échéance. Il peut toutefois être résilié anticipativement et unilatéralement par le preneur, moyennant préavis d’un mois au moins (envoyé par courrier recommandé). Le bailleur ne peut par contre décider d’y mettre fin anticipativement.

Si, à l’expiration de la durée convenue, éventuellement prolongée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur dans le mois de la date d’expiration (par courrier recommandé), de sorte que le preneur occupe les lieux depuis plus d’un an à compter de la conclusion du contrat, le bail commercial est supposé avoir été conclu pour neuf ans à dater de son entrée en vigueur.

Le preneur veillera donc à quitter les lieux après avoir atteint une durée d’occupation d’un an et le bailleur fera toute diligence pour s’opposer rapidement à une occupation qui dépasserait cette durée, s’ils entendent éviter que leur contrat de bail soit requalifié en bail de neuf ans.

Le décret wallon prévoit également des dispositions relatives aux travaux effectués par le preneur ainsi qu’aux assurances souscrites relativement à un bail commercial de courte durée.

Il est également à noter que la possibilité de conclure un tel bail commercial est déjà prévue en Région flamande depuis le 1^er septembre 2016. Un avant-projet d’ordonnance concrétisant ce contrat en Région Bruxelles-Capitale a été approuvé en septembre 2018 et l’ordonnance bruxelloise en la matière devrait entrer en vigueur dans les prochaines semaines.